STRAFFERET   //   ANSÆTTELSESRET   //   SELSKABSRET   //   KONTRAKTER   //   ERHVERVSLEJERET   //   FAST EJENDOM

HVORNÅR ER ET LEJEMÅL ERHVERVSBESKYTTET OG HVAD INDEBÆRER BESKYTTELSEN?

ARTIKLER | DECEMBER 2021


Efter erhvervslejeloven kan lejeforhold opdeles i flere forskellige typer, herunder erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold. Uanset om du er lejer eller udlejer af et erhvervslejemål, bør du have fokus på dette, da sondringen blandt andet har betydning for udlejers adgang til at opsige lejeforholdet og for størrelsen af den erstatning, som lejeren kan kræve, hvis lejeforholdet opsiges. Formålet med denne artikel er at beskrive, hvornår et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet, og hvad konsekvenserne er af erhvervsbeskyttelsen.



HOVEDREGLEN - ET ERHVERVSLEJEFORHOLD KAN IKKE OPSIGES AF UDLEJER

Som absolut hovedregel, kan udlejer ikke opsige lejeren af et erhvervslejeforhold.

Visse lejemål kan dog opsiges. Det drejer sig om lejeforhold omfattet af erhvervslejelovens § 61, stk. 1, dvs. lejeforhold om garager, stalde og lignende samt etablissementslejemål, herunder restaurations-, butiks- og kiosklokaler på banegårde, i teatre og forlystelsesanlæg, hvor forretningen hovedsagligt benyttes af det publikum, som benytter det pågældende anlæg. Sådanne lejemål kan opsiges af udlejer uden begrundelse, men under overholdelse af erhvervslejelovens regler om opsigelsesvarsel.

Andre lejemål - eksempelvis lejemål udlejet til detailforretninger, dagligvarebutikker, restaurationer og lignende - kan kun opsiges af udlejeren, hvis en af de særlige opsigelsesgrunde, som er nævnt i erhvervslejelovens § 61, stk. 2, er til stede. Selv i tilfælde, hvor udlejer har en opsigelsesgrund efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2, kan opsigelse alligevel være udelukket, hvis det er aftalt, at lejeforholdet er tidsbegrænset, eller hvis en aftalt uopsigelighedsperiode endnu ikke er udløbet.



UDLEJERS OPSIGELSESGRUNDE

Erhvervslejelovens § 61, stk. 2, indeholder en udtømmende liste over de begrundelser, som udlejer kan kan give for en opsigelse:

  1. Når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede.
  2. Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.
  3. Når lejeren trods udlejers påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse.
  4. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Begrundelserne begrænses yderligere af andre bestemmelser i erhvervslejeloven. En opsigelse, begrundet i at udlejer selv ønsker at benytte det lejede, er eksempelvis også underlagt det krav, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af hensynet til begge parters forhold, idet der bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, jf. erhvervslejeloves § 61, stk. 3.

Udlejers adgang til at opsige en erhvervsbeskyttet lejer er endvidere begrænset af erhvervslejelovens § 62, jf. nærmere neden for.

Sondringen mellem erhvervsbeskyttede lejeforhold og ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold har endvidere betydning i forhold til erhvervslejelovens § 14. Bestemmelsen indebærer, at parterne i et lejeforhold, der ikke er erhvervsbeskyttet, kan aftale, at udlejeren kan stille krav om ændring af lejevilkårene med den virkning, at udlejeren kan opsige lejeren, hvis der ikke opnås enighed. Parterne kan ikke gyldigt aftale denne genforhandlingsret i et lejeforhold, der er erhvervsbeskyttet.

Udlejer skal overholde en række formelle regler i erhvervslejeloven, hvis udlejer ønsker at opsige lejeren. Opsigelsen skal være skriftlig og indeholde begrundelsen for opsigelsen samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Herudover skal opsigelsen indeholde oplysning om lejerens ret til at kræve erstatning.



ERHVERVSBESKYTTEDE LEJEMÅL 

Det følger af erhvervslejelovens § 62, at dersom udlejer ønsker at opsige en lejer af et erhvervsbeskyttet lejemål, skal opsigelsen være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Det afgørende for erhvervsbeskyttelsen er, om lejeren driver en virksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for lejerens virksomhed. Ved rimelighedsvurderingen skal der ifølge § 62, stk. 2 blandt andet tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet fra de lejede lokaler, lejerens forbedringer af lokalerne og værdien af kundekredsen.

Erhvervsbeskyttelsen er rettet mod beliggenhedens betydning for lejerens kundekreds. Hvis beliggenheden ikke har en større betydning for bevarelsen af kundekredsen, er lejemålet ikke erhvervsbeskyttet. Beliggenheden har betydning, hvis kunderne finder lejerens virksomhed som følge af selve beliggenheden. Hvis lejerens virksomhed eksempelvis næsten/udelukkende er baseret på internetsalg, vil beliggenheden ikke have større betydning. Lejerens ønske om at blive i lokalerne eksempelvis som følge af, at en flytning vil have store omkostninger for lejeren, er ikke en begrundelse for at anse lejemålet for at være erhvervsbeskyttet. Som udgangspunkt vil almindelige butikker og restaurationer være erhvervsbeskyttede, mens kontor- og produktionsvirksomheder samt lokaler udlejet til lagerformål ikke vil være erhvervsbeskyttede. Erhvervsbeskyttelsen vil altid bero på en konkret vurdering.

Bestemmelserne i erhvervslejeloven om erhvervsbeskyttelse er ufravigelige, og parterne kan derved ikke gyldigt aftale i erhvervslejekontrakten, at et lejemål ikke skal være erhvervsbeskyttet.

Hvis udlejer har en gyldig grund til at opsige et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål, skal udlejer betale en erstatning til lejeren. Hvis lejemålet er et erhvervsbeskyttet lejemål, skal udlejer i tillæg til den almindelige erstatning tillige betale lejeren en godtgørelse for tab af værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen (tab af goodwill). Erstatningen beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud.



HAR DU SPØRGSMÅL ELLER BRUG FOR RÅDGIVNING?

Som det fremgår af denne artikel, kan sondringen mellem erhvervsbeskyttede lejemål og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål have stor betydning (i) dels for udlejers mulighed for at opsige lejeren, og (ii) dels for størrelsen af den erstatning/godtgørelse, som udlejer har pligt til at betale til lejeren i anledning af en gyldig opsigelse. Du er meget velkommen til at kontakte Clea Advokatfirma, hvis du ønsker en vurdering af, om dit lejemål er et erhvervsbeskyttet lejemål, om en opsigelse fra din udlejer er gyldig, eller hvis du har andre erhvervslejeretlige spørgsmål.

KONTAKT CLEA