ERHVERVSLEJERET
CORONAVIRUS/COVID-19

ERHVERVSLEJERET | CORONAVIRUS/COVID-19

Den 25. marts 2020

Situationen med CORONAVIRUS/COVID-19 og de statslige indgreb rejser aktuelt en række spørgsmål i erhvervslejeforhold, herunder om lejeren af et erhvervslejemål er forpligtet til at betale husleje, såfremt lejeren ikke kan eller må holde sit erhvervslejemål åbent i en periode, om lejeren kan ophæve lejeforholdet under påberåbelse af misligholdelse fra udlejerens side samt om lejeren kan opsige lejeforholdet i utide.

Spørgsmålet opstår aktuelt i flere situationer, herunder navnlig hvor hvor lejeren som følge af statslige indgreb påbydes at holde lukket, og hvor lejeren påbydes at begrænse antallet af personer i lejemålet.

Udlejer og lejer har i vidt omfang aftalefrihed i erhvervslejeforhold, og det er derfor først og fremmest afgørende, hvad parterne har aftalt om risikoen for myndighedsindgreb i erhvervslejekontrakten. Udlejerens ydelse består i at stille lokalerne til rådighed for lejeren. Det vil endvidere ofte være aftalt i lejeaftalen, at det er lejeren som under lejeforholdet har risikoen for lovændringer, offentlige forbud og/eller andre udefrakommende forhold, som påvirker lejerens mulighed for at anvende lokalerne. Udlejers forpligtelse til at stille lejemålet til rådighed for lejeren vil derfor som udgangspunkt være opfyldt selv i en situation, hvor der er nedlagt et offentligt forbud mod brugen af lejemålet, eller et offentligt forbud der begrænser brugen af lejemålet.

Dette indebærer, at lejeren ikke kan ophæve lejeforholdet under påberåbelse af misligholdelse fra udlejers side som følge af et offentligt forbud mod anvendelsen af lejemålet. Lejeren kan derimod opsige lejeforholdet med det aftalte varsel i lejekontrakten eller efter erhvervslejelovens regler, hvor der ikke er aftalt et varsel i lejekontrakten. Hvor lejekontrakten indeholder vilkår om uopsigelighed, er lejeren som udgangspunkt bundet af vilkåret herom.

Hvor parterne ikke har aftalt andet, følger det endvidere af erhvervslejelovens § 23, stk. 2, at lejeren kan bringe et lejeforhold til ophør i utide, hvis det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, og at lejeren da kun vil være forpligtet til at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Rækkevidden af denne bestemmelse i forhold til den aktuelle situation er uafklaret. Det følger af de specielle bemærkninger til bestemmelsen i lovforslaget fra 13. oktober 1999, at § 23, stk. 2, "vedrører den situation, hvor det skyldes udlejers forhold, eller forhold, som udlejeren bærer risikoen for, at det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug. Bringes lejeforholdet til ophør i utide i denne situation, skal lejeren kun betale leje til den dag, hvor forbudet træder i kraft."

De statslige indgreb skyldes ikke udlejers forhold, og spørgsmålet er derfor, om de statslige indgreb som følge af COVID-19 er sådanne forhold, som udlejer bærer riskoen for. Dette forekommer ikke nærliggende, og det er denne forfatters opfattelse, at det ikke er tilfældet. Der foreligger ikke retspraksis herom, så problemstillingen må anses for uafklaret. Det vil derfor være op til domstolene at afgøre, om erhvervslejelovens § 23, stk. 2, 1. eller 2. led finder anvendelse i den konkrete situation og i forhold til det konkrete lejeforhold.

Det er væsentligt at bemærke for lejeren af et erhvervslejemål, at manglende betaling af husleje udgør en væsentlig misligholdelse, der kan berettige udlejer til at ophæve lejeforholdet. Hvis lejeren påberåber erhvervslejelovens § 23, stk. 2, 2. led, som begrundelse for et krav om forholdsmæssigt afslag i huslejen og samtidig undlader at betale husleje, vil udgangspunktet tilsvarende være, at der er tale om væsentlig misligholdelse, der berettiger udlejer til at ophæve lejemålet. Lejeren bør derfor fortsætte med at betale leje til udlejeren, indtil en eventuelt tvist herom er afgjort.

Denne artikel kan ikke erstatte konkret rådgivning.


Allan Sørensen
Indehaver & Advokat (L)

Jeg lægger stor vægt på »tilgængelighed«, og du er altid velkommen til at kontakte mig for en uformel og uforpligtende drøftelse af dine spørgsmål om fast ejendom, erhvervslejeret eller entrepriseret.

Telefon + 45 61 78 06 82
Send en mail » as@clea-advokater.dk