FAST EJENDOM | ARTIKLER

Guide til boligkøb

Den 9. juni 2020:

Læs artiklen som pdf her

Denne guide er udarbejdet af Clea Advokatfirma til private klienter, der overvejer et boligkøb, men ønsker mere viden om lovgivningen og de praktiske forhold i forbindelse med handlen. Med denne guide er du sikret opdateret information samt en grundig gennemgang af de forhold, som du vil møde som en del af en bolighandel.

Et boligkøb forløber overordnet i to faser. I den første fase (aftalefasen) finder køber den rigtige bolig, forhandler pris, overtagelsesdag og handlens øvrige vilkår med sælger og indgår en købsaftale. I den anden fase (berigtigelsen) gennemføres handlen teknisk ved at der stilles bankgaranti, tegnes ejerskifteforsikring, foretages deponering af købesummen på overtagelsesdagen, tinglyses digitalt skøde og lån, frigives købesum og godkendes refusionsopgørelse. Som køber bør du altid have din egen advokat med speciale i fast ejendom til at hjælpe dig godt igennem boligkøbets to faser.

”Clea Advokatfirma kan ikke hjælpe dig med at finde din drømmebolig, men vi kan hjælpe dig med at sikre, at der ikke er nogen uventede juridiske risici forbundet med købet af boligen”


BUDGET OG FORHÅNDSGODKENDELSE

Som første skridt mod dit boligkøb, bør du sikre dig et overblik over din økonomiske situation ved at lægge et budget over indtægter og udgifter for at finde ud af, hvor stor en boligudgift du har råd til. Når du har lagt et budget, kan du med fordel kontakte din bank med henblik på at blive forhåndsgodkendt til et boliglån. Som forsigtigt udgangspunkt kan du forvente, at du kan låne din bruttoårsløn ganget med tre.

Når du ønsker at blive forhåndsgodkendt, vil din bank kigge på dine indtægter og udgifter for at beregne ud, hvad du har råd til at købe for, inklusive de løbende udgifter på boligen. Du skal være opmærksom på, at udgifterne til eksempelvis ejendomsskatter, vand og varme kan variere meget for forskellige boliger. Når du har fundet den rigtige bolig, kan du mere præcist regne ud, hvad det vil betyde for din privatøkonomi at købe boligen.


FINANSIERING

Den mest almindelige finansiering af boligkøb er lån, hvor der til sikkerhed for lånet tinglyses pant ejendommen. Langt de fleste lån er realkreditlån med fast eller variabel rente. Helårsboliger må belånes med 80 % af boligens kontantværdi, mens grænsen er 75 % for sommerhuse og 40 % for byggegrunde. Som køber skal du selv stille med 5 % af købesummen, men der er dog undtagelser hertil eksempelvis for førstegangskøbere, som har et rådighedsbeløb, der overstiger visse minimumskrav. De resterende 15 % af købesummen finansieres ofte ved et boliglån i banken eller ved familielån.

”Skal købesummen helt eller delvist finansieres ved familielån, så kontakt Clea Advokatfirma for juridisk bistand til oprettelse af et gældsbrev og eventuel tinglysning af et pantebrev i ejendommen til sikkerhed for lånet”


SALGSOPSTILLINGEN

Når du har fundet en bolig, som du kan have interesse i, kan du få en salgsopstilling fra ejendomsmægleren. Salgsopstillingen er en skriftlig præsentation af boligen, som indeholder en række oplysninger, som det er vigtige at være bekendt med, før du beslutter dig for at købe. I salgsopstillingen finder du blandt andet information om boligens stand, forsikringsforhold, udgifter til ejendomsværdiskat, grundskyld, udgifter til ejerforening eller grundejerforening, ligesom det også af salgsopstillingen vil fremgå, hvor meget sælger har brugt på forbrug. Endelig indgår ydelserne på eventuel gæld, som overtages af køber uden for købesummen. En salgsopstilling afspejler altså de udgifter, der er forbundet med at eje den givne bolig. Salgsopstillingen skal indgå som bilag til den endelige købsaftale, og oplysningerne i salgsopstillingen betragtes som en del af handelsvilkårene.


KØBSAFTALEN OG HANDLENS DOKUMENTER

På baggrund af købers bud eller forhandlingerne med sælger/ejendomsmægler, udarbejder ejendomsmægleren et udkast til købsaftale, som herefter sendes til køber til underskrift. Ofte udgør en købsaftale med bilag flere hundrede sider, hvor noget kan være vigtigt, mens andet er mindre væsentligt. Der er derfor vigtigt, at du senest på dette tidspunkt, hvor købsaftalen er fremsendt til din underskrift, kontakter en advokat med speciale i fast ejendom, hvis du ønsker juridisk bistand til gennemgang af købsaftalen med bilag samt anden rådgivning om købets betydning for dig.

Købsaftalen med bilag omfatter udover salgsopstillingen tillige en række dokumenter med oplysninger om ejendommen, herunder tingbogsudskrift, de tinglyste servitutter på ejendommen, BBR-meddelelsen, ejendomsskattebillet, ejendomsdatarapport, vedtægter for en eventuel grundejerforening ved køb af parcelhus, ejerforeningsvedtægter ved køb af ejerlejlighed samt referater fra de seneste generalforsamlinger mv.


ADVOKATFORBEHOLD OG FORTRYDELSESRET

Det må altid anbefales, at køber søger juridisk rådgivning fra en advokat med speciale i fast ejendom i forbindelse med en privat bolighandel. Som køber er det vigtigt at huske på, at ejendomsmægleren er sælgers repræsentant, mens en advokat er en uafhængig og uvildig rådgiver, som alene arbejder i købers interesse, og som ikke alene er uafhængig af sælger og mægler, men også af forsikringsselskaber og banker.

Advokatens opgave er at rådgive dig og sørge for, at alt går rigtigt til i processen. Med bistand fra en professionel advokat har du som køber mulighed for at overlade ansvaret for blandt andet overholdelse købsaftalens frister til en professionel, og du kan få hjælp til at forhandle prisen med sælger. Du kan også få advokaten til at hjælpe med at udarbejde en samejekontrakt, hvis du køber bolig med din samlever eller med at oprette et testamente i forbindelse med købet. Det kan også være, at din advokat anbefaler dig at undersøge et bestemt forhold ved boligen nærmere. Hvis du som køber ønsker at gennemgå boligen med din egen bygningssagkyndige inden endelig accept af handlen, kan din advokat hjælpe med at indsætte et forbehold herom i købsaftalen. 

Som køber er det en fordel af vente med at underskrive købsaftalen, til den er gennemgået hos en advokat. Haster det med underskriften, så få ejendomsmægleren til at indsætte et advokatforbehold i købsaftalen og få din advokat til at sikre, at advokatforbeholdet er korrekt formuleret, inden du underskriver købsaftalen. Den formulering, der normalt anvendes, lyder således:

”Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes advokat godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest 5 hverdage efter begge parters underskrift af købsaftalen. Såfremt indsigelser ikke er kommet frem senest den anførte dato, er handlen bindende, bortset fra eventuel fortrydelsesret iht. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.”

Når sælger også har underskrevet købsaftalen, begynder fristen for advokatforbeholdet og den lovbestemte fortrydelsesret at løbe. Den lovbestemt fortrydelsesret indebærer, at køber kan fortryde købet af ejendommen i indtil 6 hverdage efter købsaftalens indgåelse mod at betale 1 % af købesummen som godtgørelse til sælger. Den lovbestemte fortrydelsesret er sideløbende med et eventuelt aftalt advokatforbehold, men da advokatforbeholdet er en gratis fortrydelsesret, bør du om muligt bruge advokatforbeholdet til at tilbagekalde dit købstilbud, hvis det bliver aktuelt.


BOLIGENS STAND

Det er helt almindeligt, at boligkøbere gennemgår boligen flere gange, inden beslutningen om køb bliver taget. Ved første fremvisning af boligen, vil du som køber formentlig tage stilling til, om du overhovedet kan se dig selv bo i ejendommen. Er det tilfældet, vil du nok se boligen mindst en gang mere, og det kan da være en fordel at tage en byggesagkyndig med under besigtigelsen af ejendommen. Du bør endvidere sætte dig grundigt ind i boligens dokumenter for at vurdere, hvilke udgifter du vil kunne forvente ved at købe boligen, og om der er lokalplaner eller særlige servitutter, som det er værd at kende.


» Huseftersynsordningen

Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er resultat af en bygningsgennemgang under Huseftersynsordningen. Samlet giver de to rapporter en gennemgang af boligens synlige skader og elinstallationernes tilstand. Anvendelse af Huseftersynsordningen er frivilligt for sælger, men ordningen skal benyttes, hvis en sælger vil opnå ansvarsfrihed for skjulte skader ved boligen, og hvis køber skal kunne tegne en ejerskifteforsikring.

Huseftersynsordningen benyttes i praksis ikke ved handel med ejerlejligheder, men kun ved køb og salg af parcelhuse, villalejligheder og sommerhuse.

Sammen med rapporterne modtager køber fra sælger et tilbud på en ejerskifteforsikring og en erklæring, om at sælger er villigt til at betale halvdelen af den tilbudte forsikringspræmie til en basis ejerskifteforsikring. Ved at fremlægge rapporterne, tilbuddet og erklæringen, har sælger opfyldt betingelserne under Huseftersynsordningen, og dermed er sælger fritaget for ansvar for skjulte fejl og mangler. Sælgers ansvarsfrihed gælder uanset, om du som køber vælger at tegne ejerskifteforsikringen. Det er dog en betingelse for sælgers ansvarsfrihed, at du har modtaget erklæringen, tilbuddet og rapporterne fra sælger, inden du som køber har afgivet dit købstilbud. Du kan frit vælge et andet forsikringsselskab end det, sælger har indhentet tilbud fra. Men sælger er kun forpligtet til at betale halvdelen af tilbuddets forsikringspræmie. Har sælger givet flere tilbud på ejerskifteforsikring, skal sælger betale halvdelen af det billigste tilbud.

”Hos Clea Advokatfirma vil vi altid anbefale, at du tegner en ejerskifteforsikring ved køb af parcelhus, villalejlighed eller sommerhus”

Udgangspunktet er, at ejerskifteforsikringen skal dække de fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten, men der er dog en helt række modifikationer hertil, og det er vigtigt at læse forsikringsbetingelserne. Huseftersynsordningen og ejerskifteforsikringen vedrører bygningerne, mens sælger fortsat efter de konkrete forhold kan hæfte for forhold ved grunden eksempelvis jordforurening.

Du kan som køber vælge at læne dig op ad oplysningerne om boligens stand i de fremlagte rapporter, eller du kan få rapporterne og boligen gennemgået og vurderet af en bygningssagkyndig, som du selv kontakter. Hvis du selv kontakter en bygningssagkyndig, kan du få ham til at kontrollere, om tilstandsrapporten er retvisende, eller om der er skader på ejendommen, som ikke fremgår af rapporten. Den bygningssagkyndige kan også give dig en vurdering af, hvad udbedring af tilstandsrapportens anmærkninger og eventuelle forbedringer vil koste. På den måde kan du få en ekstra sikkerhed for, at dit budget holder, og at der ikke kommer uforudsete udgifter.

”Hos Clea Advokatfirma vil vi altid anbefale, at du får gennemgået ejendommen af en byggesagkyndig, som du selv indgår en aftale med”


» Sælgers loyale oplysningspligt

Der påhviler sælger af fast ejendom en loyal oplysningspligt, hvilket betyder, at sælgeren er forpligtet til at oplyse køberen om mangelfulde forhold, som sælgeren enten kender til eller burde have kendskab til, og som sælger må regne med, at køber vil lægge vægt på ved aftalens indgåelse. Den loyale oplysningspligt gælder alene for forhold, som køber ikke selv klart burde have opdaget. Tilsidesætter sælger sin loyale oplysningspligt, risikerer denne at blive erstatningsansvarlig over for køber for den pågældende mangel, såfremt den manglende overholdelse af loyalitetsforpligtelsen er tilstrækkelig grov.


» Areal

Oplysningerne om boligens areal er altid en væsentlig oplysning, og som køber er det naturligt, at man ønsker det, som man har betalt for. I forhold til oplysningerne om areal i boligannoncer, salgsopstilling og købsaftalen skal man som køber være opmærksom på, at arealet kan være opgjort og oplyst efter forskellige metoder.

Arealet af parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse bliver ofte oplyst som BBR-areal eller såkaldt bruttoareal i annoncer og salgsopstillinger. Det betyder, at boligens areal er opgjort ved at måle vandret på ydersiden af ydervæggene i gulvplan. Det er dog væsentligt at være opmærksom på, at arealet i BBR-meddelelsen er det areal, som kommunen har registreret på baggrund af oplysninger, som sælger eller tidligere ejere af boligen har oplyst. Ved ejerlejligheder indgår en andel af ejendommens fælles adgangsarealer i BBR-arealet, og herudover skal det tinglyste areal for ejerlejligheden tillige oplyses i salgsopstillingen. Det tinglyste areal stammer fra en landinspektørs opmåling, da ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder, og dette areal opgøres fra yderside af ydervægge til midten af skillevægge mod nabolejligheder. Der kan således være forskel på de oplyste arealer ifølge BBR-meddelesen og tingbogen, da metoderne til opmåling er forskellige.

Som køber kan du under tiden finde begrebet nettoareal i salgsmateriale og boligannoncer, og der forstås herved normalt det indvendige areal i samtlige rum. Der findes dog ikke en lovreguleret definition eller faglig standard for beregning af netto-arealet, og man skal som køber være opmærksom på, om eksempelvis indbyggede skabe er medregnet, eller om det ikke er tilfældet. Boligens BBR-areal og tinglyste areal vil være større end nettoarealet.

Herudover anvendes begrebet vægtet areal, som er en beregningsmetode, der anvendes af vurderingsmyndighederne til sammenligning og værdiansættelse af boliger. Metoden indebærer, at sekundære arealer eksempelvis kældre medregnes ved værdiansættelsen af boligen, men med en mindre vægt end et boligareal i stueplan. Kvadratmeterprisen i boligannoncer vil ofte være beregnet på baggrund af det vægtede areal.


FORDELINGSTAL

Ved køb af ejerlejlighed skal du blandt andet være opmærksom på ejerlejlighedens tinglyste fordelingstal, som er afgørende for, hvor stor en del af ejerforeningens udgifter og eventuelle indtægter, som hver ejerlejlighed skal bære. Fordelingstallet har endvidere betydning for fordelingen af stemmerne på generalforsamlingen, da et større fordelingstal i almindelighed vil indebære et større antal stemmer, end et lavere fordelingstal. Der kan dog være undtagelser hertil i ejerforeningens vedtægter, som en køber altid bør læse grundigt igennem. En ejerlejligheds fordelingstal er normalt baseret op ejerlejlighedens areal i forhold til det samlede areal i hovedejendommen. Du kan finde oplysningerne herom i tingbogen for ejerlejligheden.


BERIGTIGELSE AF BOLIGHANDLEN

Når købsaftalen er underskrevet af køber og sælger, og når alle forbehold er opfyldt, kan handlen betragtes som endelig. Herefter skal handlen berigtiges, hvilket i praksis indebærer, at handlen skal gennemføres i overensstemmelse med de aftalte vilkår. Sælger skal have købesummen, og køber skal have sikret din ret over ejendommen ved at der tinglyses digitalt skøde i den digitale tingbog. Der skal endvidere udarbejdes en refusionsopgørelse, og sælger skal have indfriet og aflyst de lån, som køber ikke skal overtage. Der er ingen regler i lovgivningen om hvem, der skal berigtige en bolighandel. Det er altså op til dig som køber at beslutte, hvem du ønsker bistand fra i forbindelse med indgåelse af købsaftale og berigtigelse af handlen. Hvis det er aftalt, at sælgers ejendomsmægler berigtiger handlen, vil din advokat varetage opgaven med at kontrollere processen og varetage dine interesser.


TINGLYSNINGSAFGIFT

Ved ejerskifte af ejendomme beregnes tinglysningsafgiften som en grundafgift på 1.750 kr. med tillæg af 0,6 % af ejerskiftesummen, dog mindst af den senest på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi. Som eksempel vil tinglysningsafgiften ved tinglysning af et skøde vedrørende ejendom til en værdi af 2.500.000 kr. udgøre 1.750 kr. + 15.000 kr. = 16.750 kr.


OVERTAGELSE AF BOLIGEN

Når boligkøbet gennemført, mangler der alene selve overdragelsesforretningen, som normalt gennemføres ved at sælger eller mægler og køber mødes på ejendommen kl. 12.00 på overtagelsesdagen eller efter nærmere aftale. Nøglerne overdrages til køber, og der foretages fælles aflæsning af forbrugsmålere til brug for refusionsopgørelsen, hvis ikke forsyningsselskaberne selv foretager aflæsning og afregning med sælger. Som køber bør du umiddelbart efter overtagelsen gennemgå boligen for eventuelle skader, der er opstået, efter du så boligen sidst. Det er normalt aftalt, at sælger giver garanti for at de hårde hvidevarer, som overtages som led i handlen, er funktionsdygtige, så hvis det viser sig ikke at være tilfældet, bør du som køber straks reklamere overfor sælger eller ejendomsmægler.


REFUSIONSOPGØRELSE

En refusionsopgørelse er en opgørelse over de økonomiske mellemværender, det vil sige ejendommens indtægter og udgifter, som man udarbejder, således at disse bliver fordelt mellem køber og sælger med overtagelsesdagen som skæringsdato. I regnskabet medtages de udgifter, som sælger har betalt forud for overtagelsesdatoen, men som rækker ind over købers ejerperiode. For hver udgiftspost skal det gøres op, hvad sælger reelt har brugt til sammenligning med, hvor meget sælger har betalt forud, så man til sidst kommer frem til, hvad køber skylder sælger eller omvendt. På samme måde medtages beløb, som køber måtte skylde sælger. Det er i de fleste tilfælde købers advokats ellers sælgers ejendomsmæglers opgave at udarbejde refusionsopgørelsen. Det vil fremgå af købsaftalen, hvem opgaven påhviler. Normalt skal refusionsopgørelsen være udarbejdet senest 30 dage efter overtagelsesdagen.


KONTAKT

Du er altid velkommen til at kontakte Clea Advokatfirma for en uforpligtende drøftelse af et påtænkt køb af en privat bolig, ejerlejlighed eller sommerhus og dit behov for juridisk bistand. Prisen er fast og oplyses forud.



KONTAKT

Du er altid velkommen til at kontakte Clea Advokatfirma for en uforpligtende drøftelse af spørgsmål om boligkøb for ugifte samlevende.

+45 61 78 06 82


Allan Sørensen
Indehaver & Advokat (L)

Jeg lægger stor vægt på »tilgængelighed«, og du er altid velkommen til at kontakte mig for en uformel og uforpligtende drøftelse af en sag eller situation.

Telefon + 45 61 78 06 82
Send en mail » as@clea-advokater.dk