ARTIKLER OG NYHEDER

ERHVERVSLEJERET - AFTALEFRIHED, UFRAVIGELIGHED OG UDFYLDENDE REGLER

JULI 2021


Formålet med denne artikel er at beskrive de regler, som gælder for indgåelse af erhvervslejekontrakter, gyldigheden af de aftalte vilkår og fortolkning ved tvivl om kontraktens indhold. Det er vigtigt, at man ved udformningen af erhvervslejekontrakter er bekendt med forholdet mellem parternes aftalefrihed, erhvervslejelovens ufravigelige regler og erhvervslejelovens udfyldende regler. Hvis det eksempelvis aftales i lejekontrakten, at lejeren ikke skal være berettiget til erstatning i tilfælde af udlejers opsigelse af et erhvervsbeskyttet lejemål, vil et sådan vilkår ikke gyldigt kunne påberåbes af udlejeren overfor lejeren.



UDGANGSPUNKT OM AFTALEFRIHED

Parterne i et erhvervslejeforhold kan i udgangspunktet frit aftale sig til rette om vilkårene for lejeforholdet, og lejekontrakten er derfor som udgangspunkt afgørende for omfanget af lejers og udlejers rettigheder og forpligtelser i forhold til hinanden.

Dette udgangspunkt modificeres for det første af, at en række af bestemmelserne i erhvervslejeloven er ufravigelige, hvilket indebærer, at dersom parterne har aftalt vilkår i strid med de ufravigelige regler, så kan sådanne vilkår ikke påberåbes af lejer eller udlejer. Udgangspunkt modificeres for det andet af, at i det omfang kontrakten mellem lejer og udlejer mangler regulering af et lejeretligt spørgsmål, eller hvis et aftalt vilkår er uklart, så anvendes erhvervslejelovens bestemmelser som udfyldende regler.



UFRAVIGELIGE REGLER

Erhvervslejeloven indeholder en enkelt bestemmelse, som ikke kan fraviges til skade for udlejer, og derudover et stort antal ensidige beskyttelsesregler, som ikke kan fraviges til skade for lejeren. Det er væsentligt for parterne (og navnlig udlejer) at være opmærksom på dette i forbindelse med indgåelsen af en erhvervslejekontrakt. Indeholder lejekontrakten vilkår, som stiller lejeren ringere end beskyttelsesreglerne, vil lejeren ikke være forpligtet til at følge vilkårene. Derved risikerer udlejer bl.a. at måtte tåle, at lejeforholdet undergives anden regulering end forventet, et økonomisk tab i tilfælde af en konflikt med lejeren, eller en lavere salgssum ved salg af udlejningsejendommen, da en professionel køber må forventes at tage forbehold for sådanne risici i den aftalte købesum for ejendommen.

De ufravigelige beskyttelsesregler kan i de fleste tilfælde fraviges, når situationen konkret ér opstået. Hvis udlejer eksempelvis opsiger en lejer af et erhvervsbeskyttet lejemål, og parterne da aftaler sig til rette om erstatningens størrelse, vil en sådan aftale gyldigt kunne indgås. Indeholder erhvervslejekontrakten derimod vilkår om, at lejeren af et erhvervsbeskytte lejemål ikke er berettiget til erstatning i tilfælde af opsigelse fra udlejers side, vil et sådant vilkår ikke være gyldigt, og lejeren vil kunne rejse et krav om erstatning i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler.

De lejeretlige beskyttelsesregler i erhvervslejeloven omfatter bl.a. følgende

§ 37 Lejerens ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Lejeren skal dog give udlejeren meddelelse med et rimeligt varsel, inden lejeren foretager installationen.
§ 38, stk. 2 Lejerens ret til at foretage installationer og ombygninger i det lejede af hensyn til at opfylde offentlige myndighedskrav.
§ 43, stk. 2 Om forfaldstidspunktet for lejebetalingerne. Det følger af bl.a. af denne bestemmelse, at hvis lejen forfalder til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag, samt at betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen.
§ 61, stk. 2-6 Bestemmelsen fastsætter, i hvilke tilfælde udlejer kan opsige et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål. I modsætning til lejers frie adgang til at opsige lejeforholdet, så kan en opsigelse fra udlejer kun ske i de tilfælde, der er nævnt i bestemmelsen. (læs mere i denne artikel; Hvornår kan udlejer og lejer opsige en erhvervslejekontrakt)
§ 62 Bestemmelsen fastsætter, hvornår et erhvervslejemål er et erhvervsbeskyttet lejemål, hvilket indebærer en større beskyttelse af lejeren mod opsigelse fra udlejeren.
§ 63, stk. 2 og 3 Det følger af bestemmelsen, at vilkår om tidsbegrænsning af lejeforhold i visse tilfælde kan bortfalde eller tilsidesættes.
§ 64 Opsigelsesvarslet fra udlejers side kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejer.


Det må klart frarådes at aftale vilkår i strid med erhvervslejelovens beskyttelsesregler, og både lejer og udlejer af erhvervslejemål bør altid anvende en advokat med speciale i erhvervslejeret til at gennemgå lejekontrakten, før underskrift samt til at rådgive sig om de retlige konsekvenser af de aftalte vilkår.

Beskyttelsesreglerne indeholder i flere tilfælde formuleringen, at en fravigelse ”ikke må være til skade for lejeren”, og der findes tilfælde i retspraksis, hvor en ”ugyldig” fravigelse af en beskyttelsesregel i erhvervslejeloven konkret er opvejet af andre vilkår i lejekontrakten, sådan at fravigelsen ikke kan siges at være til skade for lejeren. Som udlejer påtager man sig dog en stor risiko ved at indgå sådanne aftaler, hvis det sker i forventning om, at fravigelsen af erhvervslejeloven er gyldig.



UDFYLDENDE REGLER

Det følger af erhvervslejelovens § 4, at lovens bestemmelser (de fravigelige bestemmelser), finder anvendelse, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for at være indeholdt i aftalen.

Ved tvivl om lejekontraktens indhold, fortolkes aftalen efter almindelige aftaleretlige principper, hvilket indebærer, at det i første række må undersøges, hvad der var parternes hensigt med den bestemmelse, som er årsag til en konflikt mellem parterne. Dette kan eventuelt belyses af de første udkast til kontrakten mellem parterne, korrespondance mellem parterne og mødereferater mv. Fører dette ikke til en afklaring om kontraktens indhold, vil man i anden række se på, om den naturlige sproglige forståelse af bestemmelsen fører til et bestemt resultat. Endelig vil man ofte inddrage koncipistreglen, som indebærer, at man i mangel af bevis for, hvad der var tilsigtet med en uklar bestemmelse i kontrakten, vil fortolke bestemmelsen mod affatteren. Da erhvervslejekontrakter ofte udarbejdes af udlejers advokat, vil uklare kontraktformuleringer derfor ofte blive tolket til skade for udlejer. Erhvervslejekontrakten fortolkes og udfyldes således efter erhvervslejelovens regler, hvis parterne ikke har aftalt andet, eller hvis kontraktens vilkår er så uklare, at en fortolkning ikke fører til et resultat.



RÅDGIVNING

Denne artikel kan ikke erstatte konkret rådgivning. Hos Clea Advokatfirma er erhvervslejeret et kerneforretningsområde, og du er meget velkommen til at kontakte kontoret, hvis du har behov for juridisk bistand i forbindelse med indgåelsen af en erhvervslejekontrakt eller vurdering af en allerede indgået erhvervslejekontrakt.



KONTAKT

______________________________________________________________________

Har du spørgsmål til denne artikel eller brug for rådgivning om erhvervslejeret, så kontakt advokat Allan Sørensen, som står klar med rådgivning og sparring. Du kan læse mere om erhvervslejeret her.


Profil  |  Advokat Allan Ø. Sørensen
Telefon + 45 61 78 06 82
Send en mail  as@clea-advokater.dk

______________________________________________________________________



FLERE ARTIKLER

______________________________________________________________________

AUGUST 2021 | ERHVERVSLEJERET - HVORDAN FASTSÆTTES MARKEDSLEJEN FOR ET ERHVERVSLEJEMÅL

JULI 2021 | ERHVERVSLEJERET - AFTALEFRIHED, UFRAVIGELIGHED OG UDFYLDENDE REGLER

JUNI 2021 | ERHVERVSLEJERET - GUIDE TIL INDGÅELSE AF ERHVERVSLEJEKONTRAKTER

DEC 2020 | ERHVERVSLEJERET - TJEKLISTE TIL ERHVERVSLEJEKONTRAKTER