ARTIKLER | ERHVERVSLEJERET

GUIDE TIL ERHVERVSLEJERET OG LEJE AF ERHVERVSLOKALER

Juli 2020

Hvad enten du lejer eller udlejer erhvervslokaler, er der en række spørgsmål, du bør forholde dig til, før erhvervslejekontrakten skrives under. Hvilke forpligtelser har du som lejer og udlejer? Hvem har ansvaret for vedligeholdelse? Hvordan kan lejen reguleres? Og hvad sker der den dag, lejemålet opsiges? Det er nogle af de spørgsmål, som du kan få svar på i denne artikel. Artiklen indeholder til sidst en liste over de punkter, som du som lejer eller udlejer bør være særlig opmærksom på.



ERHVERVSLEJEAFTALEN

Det er erhvervslejeloven, der regulerer forholdet mellem lejere og udlejere af erhvervslokaler. Det er ikke et lovkrav, at der udarbejdes en skriftlige aftale mellem lejer og udlejer. Der vil dog ofte være en skriftlig erhvervslejekontrakt, og det må altid anbefales, at aftaler om erhvervslejeforhold indgås skriftlig. Hvis der aftales ændringer til lejeforholdet, bør der tilsvarende udfærdiges skriftlige tillæg.

Der henvises i erhvervslejekontrakter ofte til en tjekliste fra By- og Boligministeriet, som blev udarbejdet i forbindelse med erhvervslejelovens ikrafttræden. Tjeklisten er ment som en vejledning til lejere af udlejere af erhvervslejemål.

Lejeforholdet reguleres i første række af vilkårene i erhvervslejekontrakten og i anden række af erhvervslejelovens bestemmelser, der supplerer parternes aftale.

Den nuværende erhvervslejelov trådte i kraft den 1. januar 2000. Erhvervslejeforhold var indtil da reguleret af lejeloven og erhvervslejereguleringsloven. Det er væsentligt for lejeren i et erhvervslejeforhold er være opmærksom på, at den nugældende lovgivning ikke i samme grad beskytter lejeren som efter de tidligere regler.

Erhvervslejeloven bygger på en høj grad af aftalefrihed, mens enkelte bestemmelser i loven er ufravigelige og har derved forrang, uanset de aftalte vilkår i erhvervslejekontrakten. Det gælder eksempelvis udlejers adgang til at opsige lejeforholdet, hvor vilkårene i lejekontrakter ofte ses formuleret med en mere fri opsigelsesadgang, end det som følger af erhvervslejelovens ufravigelige bestemmelser.

”Søg bistand fra en advokat med speciale i erhvervslejeret, hvis du står overfor at skulle indgå en erhvervslejekontrakt. En advokat kan rådgive dig om vilkårene i erhvervslejekontrakten og erhvervslejelovens bestemmelser, ligesom advokaten kan sikre, at kontrakten bliver udformet, så der er taget hensyn til din virksomheds nuværende situation og mulighed for fremtidige udvikling.”



AFTALT ANVENDELSE

Lejekontrakten vil i almindelighed indeholde en beskrivelse af, hvad lejemålet skal anvendes til af lejeren, og det angives ofte samtidig, at det kræver udlejers godkendelse, hvis lejeren senere ønsker at ændre anvendelsen. Det er derfor vigtigt som lejer at sikre sig, at den beskrevne anvendelse er tilstrækkelig bredt formuleret til at dække lejerens nuværende virksomhed og lejerens eventuelle planer om fremtidig udvidelse af virksomhedens aktiviteter.

Det vil ofte i lejekontrakten være et vilkår om, at udlejeren kan udleje lokaler i samme ejendom til samme anvendelse som lejerens virksomhed, eller det kan modsat være aftalt, at udlejer ikke har denne mulighed. Alt efter karakteren af lejerens virksomhed, kan det være væsentligt for lejeren at sikre, at der ikke kan åbne en konkurrerende virksomhed i lokaler ved siden af lejerens lokaler i samme ejendom.



LEJEMÅLETS STAND

Lejemålet skal på ikrafttrædelsesdagen være i den stand, som parterne har aftalt. Det er også i denne stand, at lejemålet skal tilbageleveres til udlejeren ved lejeforholdets ophør, bortset fra den forringelse, som skyldes almindeligt slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen, senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse give meddele til udlejeren om manglen. Der er dog undtagelser til denne frist blandt andet hvor manglen ikke kan konstateres ved ”almindelig agtpågivenhed”.

Under lejeholdet påhviler det udlejeren at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Ansvaret for den indvendige og udvendige vedligeholdelse påhviler udlejeren i henhold til erhvervslejelovens § 16. Lovens udgangspunkt vil stort set altid være fraveget i lejekontrakten, sådan at lejeren har ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, mens udlejeren har ansvaret for den udvendige vedligeholdelse.

Endvidere vil det ofte være aftalt, at lejeren udover indvendige vedligeholdelse af lejemålet og dets installationer også har pligt til at foretage fornyelser. Alt efter lejemålets karakter kan dette være et særligt byrdefuldt vilkår for lejeren.

”Fordelingen af vedligeholdelsespligten mellem lejeren og udlejeren, herunder sondringen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse og lejekontraktens vilkår herom giver ofte anledning til tvister i erhvervslejeforhold, og det er derfor væsentligt, at vilkårene er klart formuleret.”

Ved lejeforholdets ophør skal udlejer være opmærksom på 4 ugers-fristen i erhvervslejelovens § 74, stk. 2. Fristen indebærer, at udlejeren som hovedregel ikke kan gøre krav gældende mod lejeren vedrørende lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger efter fraflytningsdagen.



LEJEN

I nogle lejeforhold består lejen af en grundleje med tillæg af en række a conto-beløb, der skal betales til udlejer til dækning af lejers forbrug af vand, varme og el. I andre lejeforhold betaler lejeren sine forbrugsudgifter direkte til de respektive forsyningsselskaber i henhold til særskilte forbrugsmålere, hvorfor der kun skal betales leje til udlejeren.

Skal lejeren betale forbrugsudgifter udover lejen, indeholder erhvervslejelovens § 5 krav om udspecificering i lejekontrakten af de udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet. Udlejeren skal endvidere udarbejde forbrugsregnskab en gang årligt, som skal overholde visse formelle krav i erhvervslejeloven. Forbrugsregnskabet skal blandt andet indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse senest 6 uger efter modtagelsen af regnskabet. Indeholder regnskabet ikke denne oplysning, er det ugyldigt.



REGULERING AF LEJEN

» Markedsleje

Det følger af erhvervslejelovens § 13, at hver part i lejeforholdet kan kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Bestemmelsen indeholder en række formkrav, der skal iagttages, hvis en af parterne i lejeforholdet ønsker at starte en sag om markedslejens størrelse.

Ved markedslejen forstås ”den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyn til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand”.

Ved konflikter om markedslejens størrelse vil der ofte blive fremlagt lejekontrakter fra sammenligningslejemål, prospekter, annoncer og lignende, ligesom der ofte vil blive gennemført syn og skøn. Det er op til Boligrettens fri bevisbedømmelse at afgøre, om den part, der ønsker lejen nedsat eller forøget, har løftet bevisbyrden for, at markedslejen er enten væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.

Ved indgåelse af erhvervslejekontrakter er det væsentligt for både lejer og udlejer at være opmærksomme på, at bestemmelsen i erhvervslejelovens § 13 finder anvendelse, medmindre parterne har aftalt andet.

Der vil ofte være aftalt fravigelser i erhvervslejekontrakter i forhold til erhvervslejelovens § 13 eksempelvis sådan, at kun en af parterne kan kræve lejen reguleret til markedslejen, eller sådan at bestemmelse slet ikke finder anvendelse for lejeforholdet. Sådanne aftalte fravigelser er som udgangspunkt gyldige, men det fremgår dog af retspraksis, at der i visse tilfælde stilles særlige krav til klarheden af aftalte fravigelser til erhvervslejelovens § 13, navnlig hvor vilkåret er til skade for lejeren.


» Stigning i skatter og afgifter

Udlejeren kan efter erhvervslejelovens §§ 10-11 kræve lejen reguleret i tilfælde af øgede skatter eller afgifter. Et krav om lejeforhøjelse skal i sådanne tilfælde fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvordan ændringen er fremkommet. Det skal videre fremgå, at lejeren har ret til at gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen i 6 uger, efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem.


» Indeksregulering

I mange tilfælde indeholder erhvervslejekontrakter vilkår om, at lejen reguleres én gang årligt med stigningen i nettoprisindekset. Et vilkår om indeksregulering af lejen kan være aftalt som en fravigelse af erhvervslejelovens § 13, sådan at lejen ikke samtidig kan kræves reguleret til markedslejen, ligesom et vilkår om indeksregulering kan være gældende ved siden af muligheden for at kræve lejen reguleret efter erhvervslejelovens § 13.

Det vil ofte være en del af vilkårene om indeksregulering af lejen, at der aftales en årlig minimumsregulering af lejen angivet i procent, ligesom der under tiden angives et maksimum for denne regulering.

Hvis hensigten med et vilkår om indeksregulering er, at dette skal være en fravigelse af erhvervslejelovens §13, sådan at vilkåret eksempelvis skal erstatte parternes mulighed for at kræve markedslejeregulering er det vigtigt, at det klart fremgår af lejekontraktens vilkår, at dette var hensigten. Det fremgår af retspraksis, at der stilles særlige krav til vilkårets tydelighed, hvis hensigten er, at lejeren ikke skal kunne kræve lejen reguleret til markedslejen.

"Det er væsentligt, at vilkårene om regulering af lejen er klart formuleret, og der stilles i retspraksis i visse tilfælde strenge krav til at anse erhvervslejelovens § 13 som fraveget, navnlig hvor det alene er lejerens mulighed for at kræve lejen reguleret, der er fraveget.”



FREMLEJE, AFSTÅELSE OG GENINDTRÆDELSE

Det er lejeren i henhold til erhvervslejekontrakten, som har ret til at benytte det lejede til det aftalte formål. Lejerens adgang til at fremleje lejemålet forudsætter derfor en aftale mellem lejeren og udlejeren, og er der ikke aftalt en fremlejeret for lejeren i lejekontrakten, forudsætter fremleje at udlejeren i det konkrete tilfælde vil samtykke hertil.

Afståelse af lejeforholdet, hvorved forstås at en anden person eller virksomhed end lejeren, indtræder i lejeforholdet, er derimod en rettighed for lejeren, medmindre andet er aftalt mellem lejeren og udlejeren. Det følger således af erhvervslejelovens § 55, at lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår, medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.

Det følger endvidere af erhvervslejelovens § 55, at tidligere lejere – der har afstået lejemålet – under visse betingelser har ret til at genindtræde i lejeforholdet, hvis lejeaftalen med den lejer, som det lejede er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse eller opsigelse fra lejerens side.

"Navnlig hvor der er aftalt en lang uopsigelighedsperiode for lejeren, kan det være væsentligt for lejeren at sikre sig, at lejeren har ret til at fremleje eller at afstå lejemålet under lejeperioden, hvis lejerens forhold og behovet for lejemålet ændrer sig."



OPSIGELSE AF LEJEFORHOLDET

Udgangspunktet er, at et erhvervslejeforhold løber tidsubegrænset, indtil det opsiges lovligt efter lejelovens bestemmelser eller efter aftalt varsel. Det følger videre af erhvervslejeloven, at lejeren frit kan opsige lejeforholdet, og at opsigelsesvarslet er 3 måneder til den 1. i en måned. Hvor udlejeren kan opsige lejeren, er opsigelsesvarslet tilsvarende 3 måned til den 1. i en måned.

I modsætning til lejerens frie opsigelsesadgang, så har udlejeren i de fleste tilfælde begrænsede muligheder for at opsige lejeforholdet, medmindre der er tale om et såkaldt etablissementslejemål. Udlejerens mulighed for at opsige lejeren er reguleret af erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1-4, der eksempelvis omfatter tilfælde, hvor udlejeren selv ønsker at benytte det lejede og opsigelsen anses for rimelig ud fra en vurdering af lejers og udlejers forhold, eller når udlejeren dokumenterer, at en nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.

Reglerne, der begrænser udlejers mulighed for at opsige lejeren, er i vidt omfang præceptive i den forstand, at reglerne ikke ved aftale mellem lejer og udlejer kan fraviges til skade for lejeren. Erhvervslejelovens bestemmelse om opsigelsesvarslets længde kan dog fraviges, og parterne kan i erhvervslejekontrakten eksempelvis bestemme, opsigelsesvarslet fra lejer og udlejer udgør 6 måneder.

Udgangspunktet om fri opsigelighed fra lejers side er ikke til hinder for, at der aftales vilkår om uopsigelighed i en periode.

”I modsætning til lejerens frie opsigelsesadgang, er udlejers mulighed for at opsige et erhvervslejemål underlagt en række begrænsninger, som ikke på forhånd kan fraviges til skade for lejeren eksempelvis ved et vilkår om fri opsigelsesadgang for udlejeren i lejekontrakten.” 


» TABSBEGRÆNSNINGSPLIGT

Hvis lejeren flytter før det lovbestemte varsel eller det aftalte varsel, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje lejemålet hurtigt. Udlejeren har således en tabsbegrænsningspligt, og den leje, som udlejer opnår eller burde have opnået ved genudlejning, skal fratrækkes i hans krav på leje i lejeperioden indtil lejeforholdets ophør. Hvis det lejede alene kan genudlejes til en lavere leje, skal lejeren betale differensen i resten af opsigelsesperioden eller den aftalte uopsigelighedsperiode.


» ERHVERVSBESKYTTELSE

Efter erhvervslejeloven sondres der mellem erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål. Et erhvervsbeskyttet lejemål er et lejemål, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, hvilket ofte er tilfældet for detailforretningen, men eksempelvis ikke for kontorvirksomheder.

Hvis et lejemål er erhvervsbeskyttet, giver det lejeren en øget beskyttelse mod opsigelse fra udlejers side, idet lejemålet kun kan opsiges af udlejer, hvis det er rimeligt ud fra en vurdering af begge parters forhold. Hvis lejemålet efter en vurdering af rimeligheden kan opsiges af udlejeren, har lejeren krav på erstatning blandt andet for mistet goodwill.



OPHÆVELSE AF LEJEKONTRAKTEN

Der er i erhvervslejelovens § 69 beskrevet en række tilfælde, hvor udlejeren er berettiget til at ophæve erhvervslejekontrakten som en reaktion på lejerens misligholdelse. Det typiske tilfælde er, hvor udlejeren ophæver som en reaktion på lejerens betalingsmisligholdelse.

Hvor udlejer ønsker at påberåbe sig betalingsmisligholdelse som misligholdelsesgrund, skal udlejeren fremsende et påkrav til lejeren med krav om betaling af restancen senest 3 dage efter, at kravet er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb.

Andre tilfælde, som kan berettige udlejer til at ophæve lejeforholdet, er eksempelvis tilfælde, hvor det lejede benyttes af lejeren til andet formål, end det aftalte, når lejeren fraflytter det lejde i utide uden aftale med udlejeren, eller hvis lejeren helt eller delvist overlader brugen af det lejede til en anden og ikke trods udlejerens indsigelse bringer forholdet til ophør.



TJEKLISTE

Det er væsentligt ved indgåelsen af en erhvervslejekontrakt at være opmærksom på følgende forhold:

  1. Om vilkåret om lejemålets anvendelse er formuleret bredt nok.
  2. Om lejeren har ret til at fremleje, afstå og genindtræde i lejeforholdet.
  3. Hvilken stand lejemålet overtages i, og hvordan forpligtelsen til at vedligeholde ejendommen og det lejede er fordelt mellem lejer og udlejer.
  4. Hvilke udgifter lejeren skal betale udover lejen.
  5. Om lejen kan kræves reguleret i henhold til erhvervslejelovens § 13 om markedsleje samt om der samtidig/alternativt er aftalt indeksregulering.
  6. Om lejen skal tillægges moms, hvilket navnlig er relevant, hvor lejers virksomhed ikke er momsregistreret.
  7. Er der vilkår om uopsigelighed i en periode?
  8. Er lejemålet erhvervsbeskyttet?
  9. Indeholder erhvervslejekontrakten vilkår om genforhandling i henhold til erhvervslejelovens § 14, hvilket indebærer, at udlejer kan opsige lejeforholdet, hvis parterne ikke når til enighed om vilkårsændringerne.
  10. Hvem af parterne der har pligt til at foretage udvendige renholdelse og sikre eksempelvis glatførebekæmpelse i vintermånederne.
  11. Om udlejer må udleje lokaler i samme ejendom til samme anvendelse som lejers virksomhed.
  12. Om der er ret til at tinglyse lejekontrakten.


KONTAKT

Denne artikel kan ikke erstatte konkret rådgivning. Hos Clea Advokatfirma er erhvervslejeret et kerneforretningsområde, og du er meget velkommen til at kontakte kontoret, hvis du har behov for juridisk bistand i forbindelse med indgåelsen af en erhvervslejekontrakt eller vurdering af en allerede indgået erhvervslejekontrakt.



TELEFON

Hos Clea Advokatfirma rådgives professionelle aktører, ejendomsudviklere samt udlejere og lejere af erhvervslejemål om alle juridiske aspekter af erhvervslejeret. Ved spørgsmål til denne artikel, er du meget velkommen til at kontakte kontoret.

+45 61 78 03 82