ARTIKEL | GUIDE TIL FORPAGTNINGSKONTRAKTER

APRIL 2021

Hvis du forpagter eller bortforpagter landbrugsjord, er der en række juridiske forhold, som du bør have styr på, for at du er sikret bedst muligt mod konflikter under forpagtningsperioden og efterfølgende. Formålet med denne artikel er at fremhæve en række af de forhold, som du som bortforpagter eller forpagter særligt bør være opmærksom på, herunder i tilfælde af konkurs.

SKRIFTLIG FORPAGTNINGSAFTALE

Den første anbefaling er at oprette forpagtningsaftalen skriftligt. Det sikrer, at vilkårene også er til at huske flere år efter, at forpagtningsaftalen blev indgået. En skriftlig forpagtningsaftale er også en fordel, hvis landbrugsjorden skal sælges, så der ikke opstår tvivl om aftalens indhold mellem parterne i landbrugshandlen. Herudover er et skriftligt aftalegrundlag en fordel i tilfælde af en parternes konkurs, jf. nærmere nedenfor.

FORPAGTNINGSAFTALENS VILKÅR

Ved indgåelsen af en forpagtningsaftale er det først og fremmest centralt at få beskrevet parterne korrekt og at få beskrevet forpagtningens omfang, så der er enighed om, hvilket areal der forpagtes. I forhold til parterne kan det være en fordel at præcisere, om videreforpagtning skal være tilladt, og i forhold til forpagtningens omfang om der medfølger bygninger samt om fiske- og/eller jagtretten medfølger.

Herudover bør der navnlig tages stilling til:

• Forpagtningsperioden.
• Forpagtningsafgiften, dels i forhold til forpagtningsafgiftens størrelse, dels i forhold til betalingsterminerne. Der vil i de fleste tilfælde være aftalt betaling i 2 rater; 1. juli og 31. december. Fra bortforpagterens side bør det overvejes at opdele forpagtningsafgiften i flere betalinger/terminer for at reducere den økonomiske risiko ved forpagterens konkurs. Denne risiko kan yderligere minimeres ved eventuelt at aftale vilkår om sikkerhedsstillelse for forpagtningsafgiften. Det er dog sædvanligt, at der ikke stilles sikkerhed ved forpagtning.
• Da forpagtningsafgiften ofte vil være fastsat bl.a. ud fra betalingsrettighedernes forventede værdi, bør der aftales nærmere vilkår om eller hvordan forpagtningsafgiften skal ændres, hvis der sker ændringer i den forventede EU-støtte.
• Hvordan jorden overtages, må anvendes og skal afleveres.
• Mulighederne for at opsige forpagtningsaftalen eller kræve forpagtningsafgiften reguleret, hvis der er tale om en flerårig aftale.
• Om forpagteren har pligt til at vedligeholde grøfter, hegn, beplantninger, veje, overkørsler, drænledninger, vandløb og eventuelle bygninger.
• Rettigheder for bortforpagter i tilfælde af forpagterens betalingsmisligholdelse f.eks. vilkår om bortforpagter kan ophæve forpagtningsforholdet, hvis en restance ikke er betalt senest 5 hverdage efter, at betalingsmisligholdelse er indtrådt, og der er fremsendt skriftligt påkrav om betaling.

SÆRLIGT OM KONKURS

Navnlig i tilfælde af forpagters konkurs kan det være en fordel for bortforpagteren, at det er aftalt, at forpagtningsafgiften skal betales i flere rater. Det reducerer for det første den økonomiske risiko i forhold til forpagtningsafgiften, og det kan være med til at synliggøre forpagterens betalingsvanskeligheder på et tidligt tidspunkt, så bortforpagteren har mulighed for at handle i forhold til den viden.

Konkurs medfører ikke i sig selv en misligholdelse af forpagtningsaftalen, uanset hvad der måtte være aftale herom i forpagtningsaftalen. Et konkursbo har en ufravigelig ret til at indtræde i de kontrakter, som fallenten havde indgået får konkursen, herunder en eventuel forpagtningsaftale. Dette gælder, uanset om det er forpagteren eller bortforpagteren, som går konkurs.

I tilfælde af konkurs er det vigtigt, at den ikke-konkursramte part hurtigst muligt kontakter kurator med henblik på at få afklaret, om konkursboet vil indtræde i forpagtningsaftalen eller ikke. Indtræder konkursboet, bliver boet - som udgangspunkt bliver forpligtet af forpagtningsaftalens vilkår. Det er også som følge heraf centralt med en skriftlig forpagtningsaftale. For bortforpagter er afklaringen om indtræden i forpagtningsaftalen særligt vigtigt, idet konkursboet kun bliver forpligtet til at betale forpagtningsafgift, såfremt boet indtræder i aftalen. Kurator skal som udgangspunkt svare på en sådan henvendelse indenfor en uge.

Såfremt konkursboet ikke indtræder i forpagtningsaftalen, vil den anden part være berettiget til at hæve forpagtningsaftalen. Dette er ofte relevant for bortforpagtere, idet bortforpagter i tilfælde af forpagtningsaftalens ophævelse har mulighed for at bortforpagte jorden til en ny forpagter med det samme og anmelde et erstatningskrav i konkursboet for mistet forpagtningsafgift.

KONTAKT CLEA ADVOKATFIRMA

Denne artikel kan ikke erstatte konkret rådgivning. Kontakt Clea Advokatfirma, hvis du ønsker rådgivning eller bistand til indgåelse af en forpagtningskontrakt eller rådgivning om andre landbrugsrelaterede forhold. Advokat Allan Sørensen er klar til at hjælpe dig.