ARTIKLER OG NYHEDER

ERHVERVSLEJERET - HVORDAN FASTSÆTTES MARKEDSLEJEN FOR ET ERHVERVSLEJEMÅL?

AUGUST 2021


Er du lejer eller udlejer af et erhvervslejemål, hvor lejekontrakten er indgået efter den 1. januar 2000, og er den aftalte leje for høj eller lav, kan der ofte være mulighed for at få lejen reguleret til markedslejen. Formålet med denne artikel er at give en introduktion til de kriterier, som er afgørende for fastsættelsen af markedslejen for et erhvervslejemål.



Erhvervslejelovens § 13

Det følger af erhvervslejelovens § 13, stk. 1, at hver part i lejeforholdet kan forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Markedslejen defineres som den leje, en kyndig udlejer og en kyndig lejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold blandt andet under hensyntagen til lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Væsentlighedskriteriet indebærer, at markedslejen sædvanligvis skal være mindst 10-15 % lavere eller mindst 10-15 % højere end lejen på varslingstidspunktet, for at lejer eller udlejer kan kræve lejen reguleret.

Bestemmelsen er fravigelig, og parterne kan gyldigt aftale en anden regulering af lejen, eller at ingen eller kun én af parterne skal kunne kræve lejen reguleret til markedslejen.



Vurderingen af markedslejen

Parametrene, som der ifølge bestemmelsen skal lægges vægt på, er ikke udtømmende, og der er kun tale om eksempler på, hvad der kan indgå i vurderingen. Med hensyn til kriteriet om lejemålets størrelse, så er det sædvanligt, at der fastsættes et lejeniveau pr. kvadratmeter, som opdeles på forskellige arealtyper (primære arealer, sekundære arealer mv.). Herudover vil lejen pr. kvadratmeter typisk være højere i et mindre lejemål og lavere i et større lejemål.

Når markedslejen skal fastsættes for et konkret lejemål, er det imidlertid ikke nok at se på den gennemsnitlige kvadratmeterleje i sammenlignelige lejemål, da man også er nødt til at inddrage en lang række andre faktorer som fordelingen af lejemålets arealer mellem primære og sekundære arealer, niveauforskelle, facadelængde mv.

Definitionen af markedslejen indeholder ordene ”for det pågældende lejeforhold”, hvilket betyder, at markedslejen skal fastsættes til den leje, som det pågældende lejemål – på de aftalte vilkår – ville kunne udlejes til på varslingstidspunktet. Det indebærer, at markedslejen kan være væsentlig forskellige for to lejemål, som umiddelbart er sammenlignelige med hensyn til areal, indretning, vedligeholdelsesstand mv., som følge forskellige aftalte vilkår i erhvervslejekontrakterne for lejemålene.

Ved vurderingen af, hvorvidt lejevilkårene for det konkrete lejeforhold skal have betydning for markedslejen, vil man sammenligne de aftalte vilkår i erhvervslejekontrakten med erhvervslejelovens bestemmelser. Er lejer tillagt flere rettigheder, end det som følger af erhvervslejeloven, vil det tale for en højere leje. Har lejeren derimod færre rettigheder eller er tillagt større forpligtelser, end det som følger af erhvervslejeloven, vil det tale for en lavere leje.

Hvis det eksempelvis er aftalt, at lejen i et erhvervslejemål årligt skal indeksreguleres med udviklingen i nettoprisindekset samtidig med, at lejen kan kræves reguleret efter reglerne om markedslejen, vil det tale for, at markedslejen er lavere for det pågældende lejeforhold. Det må således formodes, at en kyndig lejer vil betale mindre i leje for et lejemål med vilkår om årlig indeksregulering, end for et lejemål uden vilkår om årlig indeksregulering. Som eksempel på andre aftalte vilkår, der kan påvirke markedslejen for det konkrete lejemål, kan nævnes vilkår om uopsigelighed, ret til fremleje, afståelses- og genindtrædelsesret, størrelsen af et eventuelt kontant depositum mv.



Varsling

Erhvervslejelovens § 13 indeholder en række betingelser, som skal være opfyldt, for at lejen kan kræves ændret. Udover at bestemmelsen ikke må være fraveget i erhvervslejekontrakten, og at væsentlighedskriteriet skal være overholdt, skal ændringen varsles med mindst 3 måneders varsel, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 8. Herudover kan et krav om regulering til markedslejen tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse, eller tidligst 4 år efter det tidspunkt hvor en lejeforhøjelse sidst er trådt i kraft. Varslingsskrivelsen skal endvidere være skriftlig og indeholde en angivelse af reguleringens størrelse, og lejers (eller udlejers) adgang til at gøre indsigelse mod reguleringen



Bevis for markedslejens størrelse

Bevisbyrden for markedslejens størrelse påhviler den part, som kræver lejen reguleret. Den pågældende skal med andre ord kunne påvise, at den gældende leje for det pågældende lejemål afviger væsentligt fra markedslejen. Inden man varsler en ændring af lejen til markedslejen, er det derfor vigtigt at undersøge, hvad markedslejen er/skønnes at være. Det kan gøres ved at indhente oplysninger fra sammenlignelige lejemål i nærområdet, eller man kan overveje at kontakte en ejendomsmægler med lokalt kendskab og speciale i erhvervslejeforhold, som kan udarbejde en vurdering.

I forbindelse med en eventuel retssag vil syn og skøn - hvor en uvildig skønsmand foretager en vurdering af markedslejen på baggrund af en række udvalgte sammenlignelige lejemål - ofte være (d)et afgørende bevismiddel.



RÅDGIVNING

Denne artikel kan ikke erstatte konkret rådgivning. Kontakt advokat Allan Sørensen, hvis du ønsker rådgivning om erhvervslejeret eller en vurdering af din mulighed for at kræve lejen reguleret til markedslejen for et erhvervslejemål.



KONTAKT

______________________________________________________________________

Har du spørgsmål til denne artikel eller brug for rådgivning om erhvervslejeret, så kontakt advokat Allan Sørensen, som står klar med rådgivning og sparring. Du kan læse mere om erhvervslejeret her.


Profil  |  Advokat Allan Ø. Sørensen
Telefon + 45 61 78 06 82
Send en mail  as@clea-advokater.dk

______________________________________________________________________



FLERE ARTIKLER

______________________________________________________________________

AUGUST 2021 | ERHVERVSLEJERET - HVORDAN FASTSÆTTES MARKEDSLEJEN FOR ET ERHVERVSLEJEMÅL

JULI 2021 | ERHVERVSLEJERET - AFTALEFRIHED, UFRAVIGELIGHED OG UDFYLDENDE REGLER

JUNI 2021 | ERHVERVSLEJERET - GUIDE TIL INDGÅELSE AF ERHVERVSLEJEKONTRAKTER

DEC 2020 | ERHVERVSLEJERET - TJEKLISTE TIL ERHVERVSLEJEKONTRAKTER

 

TRIN 1:

Kontakt en advokat med speciale i fast ejendom og erhvervslejeret, som kan gennemgå lejekontrakten for lejemålet og vurdere, om du har mulighed for at kræve lejen reguleret til markedslejen, eller om denne mulighed er fraveget ved aftale mellem lejer og udlejer i lejekontrakten.

 

 

TRIN 2:

Bevisbyrden for markedslejens størrelse påhviler den part, som kræver lejen reguleret. Som grundlag for vurderingen af markedslejens størrelse skal der indhentes oplysninger om sammenlignelige lejemål, ligesom det kan være en fordel at få en ejendomsmægler med speciale i erhvervslejeforhold til at vurdere markedslejens størrelse.

 

 

TRIN 3:

Det er vigtigt, at der ved sammenligning med andre lejemål tages højde for de vilkår, som der er aftalt i lejekontrakterne for de enkelte lejemål. Forskelle i de aftalte vilkår kan ofte kapitaliseres, hvorefter det er muligt at sammenligne lejemål, uanset at de aftalte vilkår for lejeforholdene er forskellige. Din advokat kan hjælpe med denne vurdering.

 

 

TRIN 4:

En ændring af lejen til markedslejen skal varsles over for udlejer eller lejer med mindst 3 måneders varsel. Erhvervslejelovens § 13 indeholder en række formkrav til varslingsskrivelsen og tidsfrister, som skal overholder, blandt andet i forhold til opstart af en eventuelt retssag, hvis det ikke er muligt at aftale sig til en forligsmæssig løsning. Under en retssag om markedslejens størrelsen vil sammenligningslejemål samt bevisførelse i form af syn og skøn være afgørende beviser.