ARTIKLER | Private bolighandler

 

10 TYPISKE FEJL VED KØB AF PRIVAT BOLIG

Oktober 2020

Køb af fast ejendom er en stor beslutning, der ofte først bliver taget efter lang tids søgen efter den hel rette bolig. De økonomiske og juridiske forhold og risici ved købet kan være betydelige, og det må altid anbefales, at køber søger juridisk rådgivning fra en advokat med speciale i fast ejendom i forbindelse med købet.

Denne guide er udarbejdet på baggrund af mangeårige erfaring med køb og salg af private boligejendomme med henblik på at sikre, at du undgår 10 typiske fejl ved køb af privat bolig.



1. KAN MAN UNDGÅ AT ANVENDE ADVOKAT?

Som køber af en bolig har man i de fleste tilfælde ikke pligt til at anvende advokat. Der kan dog være tilfælde, hvor det er et vilkår i købsaftalen, at køber skal anvende en bestallingshavende advokat til at berigtige handlen. I andre tilfælde står det køber frit, om man vil købe den sikkerhed, som man får hos en advokat med speciale i fast ejendom. Som køber er det vigtigt at huske på, at ejendomsmægleren (kun) repræsenterer sælger. En advokat er en uafhængig og uvildig juridisk rådgiver, som alene arbejder i købers interesse, og som ikke alene er uafhængig af sælger og mægler, men også af forsikringsselskaber og banker. En advokat varetager købers interesser gennem hele forløbet og sikrer, at intet strider mod købers ønsker, ligesom køber bliver rådgivet om de eventuelle risici, man vælger at påtage sig.



2. HAR I LAGT ET BUDGET?

En typisk fejl handler ikke om jura, men om økonomi. Det er ikke usædvanligt, at "det kun kan gå for langsomt" for køber, når drømmehuset endelig er fundet efter lang tids søgen. Det er en typisk fejl, at man som køber begynder at lede efter en bolig, før man har dannet sig et overblik over sin økonomi. Det kan virke indlysende at starte med at lægge et budget, men erfaringsmæssigt springer nogen boligkøbere dette over og ender derfor med at blive skuffede. Derfor er det en god ide at starte med at tale med banken om jeres nuværende og fremtidige økonomi/budget, inden I begynder søgningen efter drømmeboligen.



3. ULOVLIG BEBOELSE

Kontroller altid om hele boligen er godkendt af kommunen til beboelse. Salgsopstillingen kan indeholde billeder af en nyrenoveret 1. sal eller kælder, men det er ikke altid ensbetydende med, at lokalerne også er godkendt til beboelse af kommunen. Oplysningerne herom findes på ejendommens BBR-meddelelse.



4. ULOVLIGE BYGNINGER

Som boligejer har man pligt til at sørge for, at ejendommens bygninger er korrekt registreret i ejendommens BBR-meddelelse. Efter køb af en bolig, vil køberen som ny ejer modtage BBR-meddelelsen for ejendommen fra kommunen. Det sker blandt andet for at tydeliggøre, at det er ejerens (køberens) ansvar, at de registrerede oplysninger om ejendommen er korrekte.

Det er en ofte forekommende problemstilling ved bolighandler, at ikke alle bygninger på en ejendom er korrekt registreret, eller at bygninger ikke er lovligt opført. Det er videre et ofte forekommende vilkår i købsaftalen, at sælgeren ønsker at fraskrive sig ansvaret for disse forhold. Hvis kommunen finder ud af, at din ejendom ikke overholder kravene i loven, vil kommunen i første omgang bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådan påbud, kan du blive idømt bøder, og kommunen kan i sidste ende vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning. I visse tilfælde er det tilstrækkeligt, at der indsendes korrekte oplysninger til kommunen. I andre tilfælde kan det være nødvendigt at indsende en ansøgning om byggetilladelse til kommunen med de korrekte oplysninger om den pågældende bygning, men sagen vil blive behandlet som alle andre ansøgninger med risiko for afslag.

Hvis du ikke ønsker at overtage ansvaret og risikoen for ulovlige bygninger på ejendommen, skal denne problemstilling håndteres som led i handlen.



5. FREDEDE OG BEVARINGSVÆRDIGE BYGNINGER

I Danmark er der registreret ca. 9.000 fredede bygninger og ca. 357.000 bevaringsværdige bygninger. Som køber af en ejendom med eksempelvis en bevaringsværdig bygning er det vigtigt at være opmærksom på, at der gælder særlige strikse regler, der begrænser mulighederne for ændringer og ombygninger af ejendommen. Hvis køber ønsker at foretage ændringer af boligen efter købet, bør det afklares, om det er muligt, sådan at køber undgår at blive skuffet. Som køber af en bevaringsværdig bygning skal man endvidere være opmærksom på, at omkostningerne til vedligeholdelse af ejendommen kan være større end sammenlignet med andre ejendomme. Kommunerne er ansvarlige for at registrere eventuel fredning eller bevaringsværdi, og det er muligt at undersøge, hvorvidt en ejendom er registreret hos kulturstyrelsen inden købet.



6. NEDGRAVEDE OLIETANKE OG JORDFORURENING

Der er i Danmark samlet set registreret ca. 30.000 forurenede eller muligt forurenede ejendomme, hvortil kommer de ejendomme, som myndighederne endnu ikke har kendskab til. Omkostningerne til rensning af en forurenet grund kan være betydelige, og jordforureningen kan i værste fald medføre, at ejendommen er værdiløs. En ofte forekommende årsag til jordforurening er utætte nedgravede olietanke. Denne form for jordforurening er som udgangspunkt ikke dækket af en forsikring, hvis der er tale om en olietank, som er sløjfet og taget ud af brug for mere end 6 måneder siden. Den almindelige ejerskifteforsikring dækker ikke miljøsager, men det er de færreste boligkøbere, som er klar over dette. Visse forsikringsselskaber tilbyder en udvidet ejerskifteforsikring, der også omfatter grunden, men der vil ofte være en maksimumsgrænse for forsikringsdækningen.

Da der vil være en risiko forbundet med køb af en ejendom med en nedgravet olietank, må det generelt anbefales, at køber kommer problemstillingen i forkøbet ved at sælger - eller køber - afholder omkostningerne til fjernelse af olietanken som led i handlen. Det bør samtidig afklares, hvad konsekvenserne skal være i forhold til ejendomshandlen, hvis det i forbindelse med opgravningen af olietanken viser sig, at der er en jordforurening på ejendommen fra utætheder i olietanken. Hvis køber ikke ønsker, at olietanken skal fjernes, bør køber være særlig opmærksom på, at der tegnes en ejerskifteforsikring, der i videst mulige omfang afdækker risikoen.



7. BEGRÆNSNING AF MULIGHED FOR UDLEJNING

Ved køb af en ejerlejlighed er det væsentligt at gennemgå vedtægterne for ejerforeningen blandt andet i forhold til eventuelle bestemmelser, der begrænser muligheden for at udleje lejligheden. Det er ofte forekommende eksempelvis ved forældrekøb af en ejerlejlighed, at der skal indhentes en godkendelse til udlejning fra ejerforeningens bestyrelse. Denne (første) godkendelse til børn vil ofte blive givet, men hvis forældrekøbet er begrundet i, at barnet skal studere i eksempelvis Aarhus eller København, så kan der senere opstå en ønske om et ophold i udlandet i en kortere eller længere periode som led i studierne. Hvis ejerforeningens vedtægter ikke giver mulighed for denne (anden) udlejning af lejligheden til tredjemand, kan det blive et dyrt forældrekøb, da udlejning i en kortere eller længere periode ikke er en mulighed.



8. TILSTANDSRAPPORTENS ANGIVELSE AF MANGLER

Der er flere forhold, som man skal være opmærksom på ved en tilstandsrapport. En tilstandsrapport afdækker for det første kun skader på bygningen og ikke problemstillinger med grunden eksempelvis jordforurening. For det andet beskrivelser tilstandsrapporten kun de synlige skader eller tegn på skader på ejendommen, som den bygningssagkyndige har kunnet se eller kontrollere med enkle hjælpemidler. Den bygningssagkyndige vurderer endvidere ejendommen ud fra, hvad der kan forventes af en bygning af samme alder og type, og derfor fremgår forhold - der er almindelige for bygningens alder og type - ikke af tilstandsrapporten.

Selv om de fremlagte rapporter (tilstandsrapporten og el-installationsrapporten) i reglen giver et godt billede af bygningernes stand, så kan det være en fordel at få rapporterne og boligen gennemgået og vurderet af en uafhængig bygningssagkyndig, som køber selv kontakter. Hvis du selv kontakter en bygningssagkyndig, kan du få ham til at kontrollere, om tilstandsrapporten er retvisende, eller om der er skader på ejendommen, som ikke fremgår af rapporterne. Den bygningssagkyndige kan også give dig en vurdering af, hvad udbedring af tilstandsrapportens anmærkninger vil koste. På den måde kan du få en ekstra sikkerhed for, at dit budget holder, og at der ikke kommer uforudsete udgifter.

Såfremt køber vælger at lade ejendommen gennemgå af en bygningssagkyndig, er det vigtigt at være opmærksom på, at de eventuelle yderligere fejl eller mangler ved ejendommen - som afdækkes derved - ikke kan kræves dækket under ejerskifteforsikringen. Køber skal sørge for at få oplysningerne frem som en del af forhandlingerne om købet af ejendommen.



9. FREMTIDIGE VEDLIGEHOLDELSESARBEJDER

Det er væsentligt at være opmærksom på de fremtidige vedligeholdelsesarbejder ved ejendommen. De skønnede omkostninger hertil bør inddrages i købers budget, og vælger køber at lade ejendommen gennemgå af en bygningssagkyndig, kan køber samtidig få rådgivning om den forventede levetid af bygningsdele og økonomien forbundet med vedligeholdelse. Hvis ejendommens tag eller vinduer skal skiftes indenfor en kort periode efter overtagelsen, kan det være en ærgerlig overraskelse for køber, hvis der ikke er taget højde for denne udgift ved købet. Ved køb af ejerlejligheder er det væsentligt at gennemgå referaterne fra de seneste generalforsamlinger, årsregnskaber og budgetter for at opnå klarhed over, om der kan være større vedligeholdelsesarbejder for ejendommen, som potentielt kan betyde, at de ejerudgifter som køber havde forventet, ikke kommer til at holde.



10. MANGLENDE EJERSKIFTEFORSIKRING

Tilstandsrapporten og el-installationsrapporten er resultat af en bygningsgennemgang under Huseftersynsordningen. Samlet giver de to rapporter en gennemgang af boligens synlige skader og el-installationernes tilstand. Anvendelse af Huseftersynsordningen er frivilligt for sælger, men ordningen skal benyttes, hvis en sælger vil opnå ansvarsfrihed for skjulte skader ved boligen, og hvis køber skal kunne tegne en ejerskifteforsikring. Huseftersynsordningen benyttes i praksis ikke ved handel med ejerlejligheder, men kun ved køb og salg af parcelhuse, villalejligheder og sommerhuse. Udgangspunktet er, at ejerskifteforsikringen skal dække de fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten, men der er dog en række modifikationer hertil, og det er vigtigt at læse forsikringsbetingelserne.

Hos Clea Advokatfirma vil vi altid anbefale, at man som køber tegner en ejerskifteforsikring ved køb af parcelhus, villalejlighed eller sommerhus, men der er købere som af den eller anden årsag vælger ikke at tegne forsikringen. Det er vigtigt, at køber er opmærksom på, at sælger er fri for det almindelige ansvar for skjulte skader ved boligen, uanset om køber vælger at tegne en ejerskifteforsikring, og det er ikke uden risiko for køber at spare forsikringspræmien til ejerskifteforsikringen.



KONTAKT

Denne artikel kan ikke erstatte konkret rådgivning, men har du spørgsmål til et forestående boligkøb, er du meget velkommen til at kontakte Clea Advokatfirma.


KONTAKT

Clea Advokatfirma kan ikke hjælpe dig med at finde din drømmebolig, - vi kan hjælpe dig med at sikre, at der ikke er uventede juridiske risici forbundet med dit køb, uanset om du ønsker at køber et parcelhus, en ejerlejlighed eller et sommerhus. Ønsker du rådgivning om et boligkøb, så kontakt Clea Advokatfirma i dag.

+45 61 78 06 82

Læs mere om bolighandler