FORSIDE | BOLIG- OG ERHVERVSLEJERET
UDLEJERS ADGANG TIL AT OPSIGE ET BOLIGLEJEMÅL
Som advokat med speciale i fast ejendom møder jeg ofte den generelle misforståelse, at en køber - og kommende udlejer - af et privat boliglejemål frit kan opsige lejeren med 12 måneders varsel, hvis opsigelsen er begrundet med, at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede som bolig.
Spørgsmålet opstår ofte, hvor en køber af en privat bolig ønsker at opsige en lejer, som sælgeren har udlejet ejendommen til, før salget af ejendommen. I den beskrevne situation, hvor lejekontrakten er indgået mellem sælgeren og lejeren, vil køberen som klar hovedregel ikke have mulighed for at opsige lejeren med begrundelsen, at køberen selv ønsker at benytte ejendommen til sin bolig - Advokat Allan Østergaard Sørensen
1. OPSIGELSE EFTER LEJELOVEN
Det følger af lejelovens § 169, stk. 1, at en lejer af et beboelseslejemål frit opsige lejeforholdet, medmindre andet er aftalt.
I modsætning til lejers frie opsigelsesadgang er udlejers adgang til at opsige et boliglejeforhold begrænset til de tilfælde, som er nævnt i lejelovens bestemmelser. Reglerne - og begrænsningerne - er omfattende og det centrale i denne artikel er opsigelse med begrundelsen, at udlejer selv agter at benytte det lejede til sin bolig. De centrale bestemmelser er lejelovens § 170, nr. 3 samt lejelovens § 171, nr. 1 og § 172.
Det følger af lejelovens § 170, nr. 3, at en udlejer kan opsige et lejeforhold om en ejerbolig eller en andelsbolig,
(i) hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden,
(ii) idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse,
(iii) og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.
Er betingelserne for at opsige til stede efter § 170, nr. 3, kan ejeren opsige en eventuel lejer af ejerboligen med 1 års varsel uden nogen nærmere begrundelse.
Det er dog bl.a. en forudsætning for en gyldig opsigelse efter § 170, nr. 3, at det er den ejer, som i sin tid indgik lejeaftalen, der opsiger lejeaftalen, og som på opsigelsestidspunktet selv ønsker at benytte boligen. Hvis lejeaftalen er indgået mellem en tidligere ejer (sælgeren af ejendommen) og lejeren, kan en senere ejer (køberen af ejendommen) ikke benytte den frie opsigelsesadgang i lejelovens § 170, nr. 3. Køberen indtræder ikke i sælgerens ret til at kunne opsige lejeforholdet.
Hvis udlejeren ikke opfylder betingelserne til at kunne opsige det lejede efter bestemmelsen i § 170, nr. 3, skal begrundelsen for at opsige i stedet findes i lejelovens § 170, stk. 1, nr. 1, der lyder som følger:
Andre lejeforhold end de i § 170 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 172 og 177:
1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.
Bestemmelsen skal læses i sammenhæng med de særlige begrænsninger i opsigelsesadgangen, som gælder efter lejelovens § 172, når opsigelsen skyldes, at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, og det er langt mere vanskeligt at opsige efter denne bestemmelse, end efter § 170, nr. 3.
Det følger for det første af § 172, nr. 1, at det er en betingelse for en opsigelse af lejeren, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden. Bestemmelsen giver alene fysiske personer ret til at opsige. Det vil sige, at juridiske personer f.eks. et ApS eller A/S ikke kan opsige et lejeforhold efter bestemmelsen. Der skal endvidere være identitet mellem udlejeren og den, der skal benytte lejemålet. Der kan derfor ikke ske opsigelse efter bestemmelsen, hvis hensigten med opsigelsen er at skaffe en bolig til sine børn
Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold (§ 172, nr. 2). I denne rimelighedsvurdering skal der tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen samt lejerens muligheder for at finde anden passende bolig. Der skal endvidere tages hensyn til parternes individuelle forhold, såsom alder, helbred, økonomi, afstand til arbejdsplads og børnepasningsmuligheder. Det følger heraf, at mulighederne for at kunne opsige efter bestemmelsen kan være meget konkret begrundede, og at det kan være vanskeligt på forhånd at vurdere, om en opsigelse vil være mulig i den konkrete situation.
Hvis det lejede er en ejerlejlighed gælder der yderligere indskrænkninger i opsigelsesadgangen, som beskytter lejeren (§ 172, nr. 4). Ejeren af en ejerlejlighed kan (kun) opsige lejeren, hvis lejeren ved lejeaftalens indgåelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og opsigelse kan ske, hvis ejeren selv ønsker at benytte og bebo lejligheden. Hvis lejeaftalen er indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige en betingelse, at ejeren tidligere har boet i lejligheden.
Der gælder efter lejeloven en række yderligere begrænsninger til udlejers opsigelse f.eks. hvor lejeren er beboerrepræsentant eller hvor udlejer selv bebor en anden lejlighed i samme ejendom som lejers lejebolig.
2. FORMKRAV TIL UDLEJERS OPSIGELSE
En opsigelse fra udlejer skal endvidere overholde en række formkrav i henhold til lejeloves § 176.
En opsigelse begrundet i § 171, nr. 1, skal være (i) skriftlig, (ii) indeholde oplysning om opsigelsesgrunden, og (iii) indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen fra udlejer, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse overfor udlejer. Modtager udlejeren en indsigelse fra lejeren, må udlejeren da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i 1. pkt. nævnte frist, hvis udlejeren ønsker at fastholde opsigelsen.
3. OPSUMMERING OM UDLEJERS OPSIGELSESADGANG
Som køber af en boligejendom, der er udlejet, skal man ikke forvente, at man kan opsige lejeren. Den frie adgang til at opsige, som følger af lejelovens § 170, nr. 3, kan ikke anvendes af køberen af ejendommen. I stedet beror spørgsmålet om opsigelse på lejelovens § 171, nr. 1 og § 172, hvor det navnlig er betingelsen om, at opsigelsen skal være "rimelig", der kan være vanskelig at opfylde for køberen af ejendommen.
HAR DU SPØRGSMÅL ELLER BRUG FOR RÅDGIVNING?
Du er velkommen til at kontakte advokat Allan Østergaard Sørensen, hvis du ønsker at drøfte en konkret sag eller situation med relation til køb og salg af udlejningsejendomme, administration af lejemål eller boliglejeret.
