FORSIDE // ERHVERVSLEJERET // ARTIKLER
ERHVERVSLEJERET - OPSIGELSE AF ERHVERVSLEJEMÅL
I erhvervslejeforhold er udgangspunktet er, at lejeforholdet løber på ubestemt tid, indtil det opsiges. Lejeren kan som udgangspunkt frit opsige lejeforholdet med 3 måneders varsel til den 1. i en måned, mens udlejerens adgang til at opsige lejeforholdet er begrænset til de tilfælde, som følger af erhvervslejeloven.
LEJERS FRIE OPSIGELSESADGANG
Lejerens frie opsigelsesadgang følger af erhvervslejelovens § 60, stk. 1. Bestemmelsen er dog fravigelig, og det kan derfor gyldigt være aftalt, at lejeren ikke kan opsige lejeforholdet i en nærmere bestemt periode. Sådanne aftalt uopsigelighedsperiode er sædvanlige i erhvervslejeforhold. Det kan også være aftalt, at lejeforholdet er tidsbegrænset til en bestemt periode, hvor lejeforholdet ophører uden varsel. ved periodens udløb.
Det følger videre af erhvervslejeloven, at lejeren frit kan opsige lejeforholdet, og at opsigelsesvarslet er 3 måneder til den 1. i en måned.
UDLEJER HAR BEGRÆNSEDE MULIGHEDER FOR AT OPSIGE LEJEFORHOLDET
I modsætning til lejerens frie opsigelsesadgang, så har udlejeren i de fleste tilfælde begrænsede muligheder for at opsige et erhvervslejeforhold, medmindre der er tale om et såkaldt establissementslejemål. Udlejerens mulighed for at opsige lejeren er reguleret af erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 1-4. Bestemmelserne fastsætter, at udlejer kan opsige et erhvervslejeforhold i følgende tilfælde:
- Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.
- Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.
- Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, eksempelvis når lejeren ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.
- Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
Reglerne, der begrænser udlejers mulighed for at opsige lejeren, er i vidt omfang præceptive i den forstand, at reglerne ikke ved aftale mellem lejer og udlejer kan fraviges til skade for lejeren. Uanset anden bestemmelse i erhvervslejekontrakten, så er udlejers adgang til at opsige lejeforholdet derved begrænset. Erhvervslejelovens bestemmelse om opsigelsesvarslets længde kan dog fraviges, og parterne kan i erhvervslejekontrakten eksempelvis bestemme, opsigelsesvarslet fra lejer og udlejer udgør 6 måneder.
Udlejers mulighed for at opsige lejeren er yderligere begrænset. Hvis udlejers begrundelse er, at udlejer selv ønsker at benytte det lejede (§ 61, stk. 2, nr. 1), så skal opsigelsen endvidere være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, idet der bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen. En opsigelse efter denne bestemmelse kan endvidere ikke ske, hvis der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål, og hvis udlejers hensigt er at drive erhverv i samme branche som lejerens. Opsigelsesvarslet for udlejer er i denne situation 1 år til aftalt flyttedag.
Hvis udlejerens begrundelse for opsigelse er, at lejemålet skal nedrives eller ombygges (§ 61, stk. 2, nr. 2), så skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.
FORMKRAV TIL UDLEJERS OPSIGELSE
En opsigelse fra udlejer efter § 61, stk. 2, skal overholde en række formkrav. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling. Opsigelsen skal være:
- skriftlig
- indeholde oplysning om opsigelsesgrunden
- indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse
- indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 66 og 67 om ret til at kræve erstatning
Vil lejeren ikke godkende opsigelsen fra udlejer, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse overfor udlejer. Modtager udlejeren en indsigelse fra lejeren, må udlejeren da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i 1. pkt. nævnte frist, hvis udlejeren ønsker at fastholde opsigelsen.
